Субаренда – это временная переуступка прав арендатором на арендуемое им имущество или на его часть.
Гражданско-правовые отношения
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 Гражданского кодекса РФ).
Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду.
При этом ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор, а договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.
К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами (п. 2 ст. 615 ГК РФ).
Арендатор (субарендатор) обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды (п. 1 ст. 614 ГК РФ).
Цель субаренды
Это хороший способ для арендатора снизить свои затраты на аренду, если какая-то часть арендованного имущества им не используется.
Особенность субарендных договорных отношений
По договору, заключаемому между арендатором и субарендатором, арендатор берет на себя обязательства сдавать на оговоренный срок имущество, которое находится у него в аренде в соответствии с основным договором между ним и арендодателем.
Субаренда не освобождает арендатора от тех обязательств, которые он несет перед арендодателем в соответствии с договором аренды.
Эта норма установлена законодательно в пункте 2 статьи 615 Гражданского кодекса РФ и не может быть изменена или отменена договорами аренды или субаренды.
По договору субаренды арендатор не может передать субарендатору больше прав по владению и пользованию имуществом, чем имеет их сам.
Согласие арендодателя на заключение договора субаренды
Отметим, что арендодатель является обязательным участником этой гражданско-правовой сделки.
При этом без согласия арендодателя на заключение договора субаренды, арендная сделка по закону может быть признана недействительной.
Оформлено это согласие может быть как дополнительное соглашение к договору аренды, в виде заверенного письма или протокола совместного заседания.
Его можно также оговорить заранее в первичном договоре аренды как право арендатора на временную передачу имущества в субаренду.
Последствия сдачи имущества в субаренду без согласия арендодателя
Рассмотрим следующую ситуацию:
Организация арендовала имущество и сдала его в субаренду.
При этом по условиям договора она не имела права это делать, так как в договоре был прямой запрет арендодателя на сдачу имущества в субаренду.
Выясним юридические и налоговые последствия несогласованной субаренды для всех участников сделки.
Гражданско-правовые последствия
Арендодатель вправе проверить, как его имущество используется арендатором.
Узнав о нарушении своего запрета на субаренду, арендодатель может в определенный срок расторгнуть договор аренды и вернуть имущество или выселить субарендатора и использовать имущество в соответствии с условиями договора.
Последствиями расторжения договора аренды будет возврат арендатором и, соответственно, субарендатором имущества арендодателю ( Статьи 301, 303 ГК РФ).
В этом случае, арендные платежи, уплаченные арендатором до момента расторжения договора, арендодатель не возвращает ( Пункт 4 ст. 453 ГК РФ).
Кроме этого арендодатель может:
- потребовать от арендатора уплаты штрафа, если он был предусмотрен договором ( Пункт 1 ст. 330 ГК РФ);
- потребовать от арендатора возмещения убытков, например ущерба, причиненного имуществу арендодателя (Пункт 5 ст. 453, ст. 622 ГК РФ).
Если же арендодателю будет достаточно только выселить субарендатора, не расторгая при этом договор аренды, то он может обратиться в суд с требованием о признании договора субаренды между арендатором и субарендатором недействительным и возврате имущества арендатору (Пункт 2 ст. 167, п. 1 ст. 173.1, п. п. 2, 3 ст. 615 ГК РФ).
В случае если договор субаренды будет признан недействительным, субарендатор будет обязан возвратить арендатору (субарендодателю) арендованное имущество ( Пункт 2 ст. 167 ГК РФ).
При этом арендатор (субарендодатель) не должен возвращать субарендатору полученные им платежи, так как они являются платой за фактическое пользование имуществом (Постановление ФАС МО от 08.07.2014 N Ф05-6553/2014).
Налоговые последствия
Налоговые органы могут отказать субарендатору в признании субарендных платежей в составе налоговых расходов по договору субаренды и в вычетах НДС с субарендных платежей, так как согласие собственника помещения на передачу имущества в субаренду обязательно.
В налоговом учете арендатора затраты по претензиям арендодателя отражают следующим образом:
Если договор аренды будет расторгнут и арендатору придется выплатить арендодателю штраф и возместить ущерб, то суммы штрафа по договору и возмещения реального ущерба можно будет включить во внереализационные расходы (Подпункт 13 п. 1 ст. 265 НК РФ). При этом размер реального ущерба должен быть подтвержден документально.
Арендодателю все полученные в результате расторжения договора аренды средства (компенсации, упущенную выгоду, штрафы и т.п.) нужно включить во внереализационные доходы ( Пункт 3 ст. 250 НК РФ).
А вот НДС с этих сумм начислять не надо, так как они не связаны с оплатой услуг по аренде (Подпункт 2 п. 1 ст. 162 НК РФ).
Теперь, рассмотрим бухгалтерский и налоговый учет арендных платежей у всех участников сделки: арендодателя, арендатора и субарендатора.
Права и обязанности субарендатора
Субарендатор получает права и обязанности, оговоренные в первоначальном основном договоре аренды.
Срок договора субаренды
Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий действие первичного договора аренды.
В том случае, когда срок действия договора аренды не определен, договор на субаренду также может быть заключен на том же условии.
Отметим, что договор субаренды, срок действия которого превышает 1 год, должен быть в обязательном порядке зарегистрирован в территориальном органе Росреестра.
ВЕДУЩИЙ АУДИТОР БУРСУЛАЯ Т.Д
ООО РАЙТ ВЭЙС
