Описание ситуации:
Организация - налогоплательщик на УСН с режимом налогообложения «доходы», облагаемые по ставке 6% принимала несколько лет целевые взносы от соинвесторов и не начисляла единый налог при применении УСН с этих сумм, так как эти суммы не считались выручкой и доходом.
Теперь нужно перевести эти полученные суммы в состав выручки, так как соинвесторам передается их оплаченное имущество в связи с готовностью.
Вопрос:
Как быть с налогом УСН в данной ситуации?
Ответ:
Денежные средства и имущественные взносы, поступающие заказчику от инвесторов (соинвесторов) на строительство объектов производственного и непроизводственного назначения, являются средствами целевого финансирования.
В соответствии с п. 1 ст. 346.15 Налогового кодекса Российской Федерации организации, применяющие упрощенную систему налогообложения, не учитывают при налогообложении доходы, предусмотренные ст. 251 Налогового Кодекса РФ.
Согласно пп. 14 п. 1 ст. 251 Налогового Кодекса РФ при определении налоговой базы не учитываются доходы в виде имущества, полученного налогоплательщиком в рамках целевого финансирования. При этом налогоплательщики, получившие средства целевого финансирования, обязаны вести раздельный учет доходов (расходов), полученных (произведенных) в рамках целевого финансирования. При отсутствии такого учета у налогоплательщика, получившего средства целевого финансирования, указанные средства рассматриваются как подлежащие налогообложению с даты их получения.
Таким образом, при налогообложении не учитываются средства дольщиков или инвесторов, аккумулируемые на счетах организации-застройщика.
Поэтому средства инвесторов, поступающие на счет организации, выполняющей функции застройщика, при определении налоговой базы по единому налогу в состав доходов не включаются и в Книге учета доходов и расходов не отражаются.
Далее, инвестиционные средства в виде целевых взносов от инвесторов, отраженные в учете в качестве целевого финансирования расходуются на строительство объектов производственного и непроизводственного назначения.
После завершения строительства построенные объекты передаются инвесторам.
Таким образом, у организации – застройщика нет оснований для отражения сумм полученных целевых взносов от инвесторов (соинвесторов) в составе выручки и учета данных поступлений при формировании налоговой базы при передаче инвесторам законченного строительством объекта.
При этом следует отметить следующее обстоятельство:
У организации - застройщика учитываются в налоговой базе по налогу на прибыль средства инвесторов, которые остались неизрасходованными после окончания строительства и которые застройщик не вернул инвесторам.
Средства, оставшиеся в распоряжении застройщика в момент сдачи объектов в эксплуатацию и передачи инвесторам объектов долевого строительства, не носят инвестиционного характера, являются, по сути, вознаграждением застройщика, осуществляющего эту деятельность с целью извлечения прибыли.
Соответственно, разница между средствами, полученными от инвесторов, и фактическими затратами на строительство, не возвращенная инвесторам, облагается налогом на прибыль (Определение ВАС РФ от 24.03.2014 N ВАС-2560/14 по делу N А03-19456/2012).
Данное положение справедливо и для организаций, применяющих УСН.
Бухгалтерский учет поступления и расходования целевых средств инвесторов
Целевые средства, полученные на строительство объектов от инвесторов, могут учитываться заказчиком-застройщиком на счете 86 "Целевое финансирование" (Инструкция по применению Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, утвержденная Приказом Минфина России от 31.10.2000 N 94н, абз. 3 пп. "г" п. 3.1.8 Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций, утвержденного Приказом Минфина России от 30.12.1993 N 160).
Данные целевые средства числятся на счете 86 до момента окончания строительства и передачи инвесторам построенного объекта как результата произведенных за их счет капитальных вложений.
К законченному строительству относятся принятые в эксплуатацию объекты, приемка которых оформлена в установленном порядке.
В учете застройщика при передаче построенного (первого) объекта инвесторам средства, полученные от инвесторов на строительство этого объекта, списываются со счета 86 в дебет счетов 08 "Вложения во внеоборотные активы" (в части стоимости объекта) (Пункт 3.2.1 Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций).
Исходя из смысла инвестиционного договора с момента получения заказчиком-застройщиком от инвесторов инвестиционных средств на строительство объектов у застройщика возникает обязательство по окончании строительства передать этим инвесторам построенные объекты.
Таким образом, у заказчика-застройщика перед инвесторами возникает кредиторская задолженность в сумме полученных инвестиционных средств, а у инвестора на эту же сумму - дебиторская задолженность.
По указанной причине в учете организации (заказчика-застройщика), на наш взгляд, инвестиционные средства могут учитываться также на счете 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами" (Пункт 3 ст. 4, ст. 6 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", абз. 2 пп. "г" п. 3.1.8 Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций, Инструкция по применению Плана счетов).
Приведем в Таблице бухгалтерские записи
- учета средств инвесторов; и
- при передаче инвесторам построенного объекта;
с использованием счета 86.
Содержание операций |
Дебет |
Кредит |
Первичный документ |
Поступление и расходование целевых средств инвесторов |
|||
Отражено получение целевых инвестиционных средств на строительство объектов. |
Инвестиционный договор, Выписка банка по расчетному счету. |
||
Инвестиционные средства отражены в учете в качестве целевого финансирования на строительство объектов. |
Инвестиционный договор, Бухгалтерская |
||
Законченный строительством объект передан инвесторам. |
Акт приемки - передачи объекта
|
||
Если у застройщика остались неизрасходованными средства инвесторов, которые после окончания строительства застройщик не вернул инвесторам |
|||
Разница между средствами, полученными от инвесторов, и фактическими затратами на строительство включена в состав внереализационных доходов. |
86 |
91-1 |
Бухгалтерская справка - расчет |
Налоговый учет
У застройщика учитываются в налоговой базе по налогу на прибыль и по единому налогу при УСН средства инвесторов, которые остались неизрасходованными после окончания строительства и которые застройщик не вернул инвесторам.
Выводы и рекомендации
С учетом вышеизложенного можно сделать вывод о том, что у организации – застройщика нет оснований для отражения сумм полученных целевых взносов от инвесторов (соинвесторов) в составе выручки и учета данных поступлений при формировании налоговой базы при передаче инвесторам законченного строительством объекта.
Рекомендуем вести бухгалтерский учет поступления и расходования целевых средств инвесторов согласно вышеуказанному порядку.
Генеральный директор Бурсулая Т.Д.
ООО РАЙТ ВЭЙС