Задаток

Задаток – это один из способов обеспечения выполнения обязательств по предстоящей сделке.

Задаток – это весьма жесткая гарантия обеспечения соблюдения всех условий договора.

Действия, связанные с его внесением и получением, регулируются гражданским законодательством.

Гражданско-правовые основы

Подробное определение понятия задатка содержится в статье 380 Гражданского кодекса РФ.

Согласно этой статье задаток это некая денежная сумма, внесенная одним из участников договорного обязательства в пользу другого в счет предстоящих по данному соглашению платежей.

Задаток можно рассматривать как подтверждение подписания договора и вступления его в законную силу со всеми предусмотренными обязательствами.

Цели, которые преследует  задаток

Задаток преследует цель побудить сторону в договоре к надлежащему исполнению взятых им на себя обязательств и гарантировать интересы другой стороне договора в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства.

Функции задатка

Основная функция задатка заключается, в том, что задаток  служит гарантом обеспечения всех пунктов соглашения, в рамках которого он был получен.

Задаток выполняет следующие функции:

1. 1. Стимулирующую, то есть, побуждают сторону, обязанную по договору к надлежащему исполнению обязательств под страхом материальных потерь.
2. 2. Универсальную, то есть, не только побуждает, но и гарантирует защиту интересов другой стороны в случае ненадлежащего исполнения обязательств.
3. 3. Гарантийную, то есть, гарантирует защиту интересов обеих сторон договора при неисполнении обязательств одной из сторон.

Кроме того, задаток выполняет и ряд других важных функций:

1. 1. Платежную. Эта функция заключается в том, что задаток является частью основного платежа по договору.
2. 2. Обеспечительная. То есть, преследует цель обеспечить исполнение обязательства.
3. 3. Доказательственную. Эта функция заключается в том, что соглашение о задатке подтверждает факт заключения договора.

Где используется задаток

Задаток может быть получен только при заключении договора, предусматривающего обязательства обеих сторон, причем одна из них должна выплатить другой определенную сумму денег.

Самый распространенный пример подобных соглашений – сделки по купле-продаже недвижимого имущества.

Можно отметить несколько видов сделок, которые практически всегда совершаются с внесением задатка:

• Отсутствие у покупателя всей суммы денег на руках, в этом случае внесенные средства будут являться гарантом для продавца, что второй участник сделки найдет нужные финансы в сроки, оговоренные в соглашении.
• Недооформленный пакет документов на продаваемый объект у его владельца. Задаток будет внесен на срок, согласованный сторонами и необходимый для подготовки всех нужных бумаг.
• Обременение, имеющееся на объекте сделки. Например, для обеспечения банковского кредита. Задаток как раз и послужит нужной суммой для снятия обременения. Но покупателю лучше перестраховаться и попросить у продавца документ, подтверждающий факт, что этой суммы хватит на процедуру вывода недвижимости из-под залога. Идеальным вариантом будет одномоментное подписание соглашения о задатке и снятии бремени, например – досрочном погашении кредита. Так покупатель обезопасит себя от неприятных обстоятельств, когда сумма будет потрачена, а объект все еще находится в залоге.
• Временное отсутствие одного из участников сделки. Причины могут быть разными – от срочной командировки до банального отпуска на курорте. В этом случае внесенные средства будут служить гарантом того, что сделка состоится, когда уехавший участник вернется.

Разница между задатком и авансом

Очень часто путают задаток и аванс, поскольку в обоих случаях денежная сумма передается до исполнения обязательств по договору.

Однако, несмотря на схожесть, задаток и аванс существенно различаются.

Самое главное отличие заключается в последствиях неисполнения обязательства.

Отметим, что в ГК РФ нет точного определения аванса.

Но законодательно регулируются отношения по предварительной оплате товаров или услуг.

Так, предварительно внесенная частичная или полная сумма стоимости продаваемого объекта – это ни что иное, как аванс.

Главное отличие авансового платежа от задатка в том, что первый не обязывает участников сделки к исполнению обязательств по договору.

Любая из сторон вправе отказаться от сделки, аванс будет полностью возвращен.

То есть, в случае неисполнения обязательства по договору аванс всегда возвращается и в некоторых случаях возможно взыскание процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами.

Совсем по-другому решается вопрос с возвращением задатка.

В случае если до исполнения обязательств по договору был уплачен задаток последствия для одной из сторон более тяжелые.

Если за неисполнения договора ответственная сторона давшая задаток, он остается у другой стороны.

То есть, сумма задатка не подлежит возврату, если сделка срывается по вине того, кто ее вносил.

Если за неисполнение договора ответственная сторона получившая задаток, она обязана вернуть другой стороне двойную сумму задатка.

Аванс, как и задаток, является денежной суммой, которая  уплачивается до исполнения договора в счет будущих платежей.                                                                           

Отсюда, аванс выполняет фактически две функции: платежную и удостоверяющую. 

Обеспечительной функции аванс не имеет.

Задаток же, помимо платежной, выполняет еще две важных функции – обеспечительную и удостоверяющую.

Плюсы и минусы задатка как способа обеспечения обязательства

Несмотря на свою простоту и универсальность в правоприменительной практике задаток является довольно рискованным способом обеспечения обязательств.

Минусы задатка

1. Задаток нельзя взыскать в случае частичного исполнения обязательства должником. При этом не имеет значение, что исполнение обязательства должником было несущественным. Судебная практика исходит из того, что правила о задатке не применяются при исполнении договора ненадлежащим образом.
2. Задаток является одной из мер ответственности за неисполнение обязательства, а потому взыскание двойной суммы задатка и неустойки, если она предусмотрена договором, не допускается.

Задаток может обеспечивать далеко не каждое обязательство. Обязательство, обеспеченное задатком должно удовлетворять ряду требований:

-задатком обеспечиваются лишь денежные обязательства;

-задатком обеспечиваются только действующие договоры;

-задатком обеспечиваются только обязательства, в которых реализуются все вышеуказанные функции задатка.

3. В судах задаток часто квалифицируют как аванс, даже случаях, когда в договоре стороны называли вносимые суммы задатком. Так при заключении предварительного договора купли-продажи с условием о задатке суды признают суммы, обозначенные в предварительном договоре задатком, авансом. Хотя имеется и другая судебная практика.

Плюсы задатка

Однако кроме минусов задаток имеет и плюсы, которые заключаются в следующем:

• в отличии от неустойки суды не уменьшают сумму взыскиваемого задатка, а потому у потерпевшей стороны договора всегда есть возможность получить ту сумму которую она внесла в качестве задатка, а не значительно меньше как это предусмотрено ГК РФ при взыскании неустойки.
• задаток удобный способом обеспечения обязательств, вытекающих из преддоговорной ответственности. Этим объясняется его широкое применение при проведении торгов.

Оформление соглашения о задатке

Соглашение о задатке оформляется как расписка, обязательно в письменном виде.

Нотариально заверять такой документ необязательно, но рекомендуется заключать договор в присутствии двух свидетелей: они должны поставить подпись.

Отметим, что при нотариальном оформлении значительно упрощается процедура взыскания суммы при нарушении условий соглашения.

При составлении этого документа нужно непременно указать, что это именно «задаток», употребление других слов – «аванс», «залог» — недопустимо, поскольку повлечет за собой некорректность такого договора и, как следствие, его недействительность.

В соглашении необходимо указать:

• Объект, за который вносится задаток. Нужна максимально полная информация. Например, для квартиры указываются точный адрес, количество комнат, площадь, состояние и даже факт наличия или отсутствия мебели.
• ФИО участников сделки.
• Их паспортные данные.
• Размер внесенной суммы.
• Сроки выполнения всех обязательств по договору.
• Подписи сторон.
• Подписи свидетелей (если таковые имеются).
• Дата составления.

Приведем пример:

Если продавец по договору купли-продажи квартиры, до заключения договора передает покупателю денежную сумму, которую в письменной расписке называет задатком, то эта сумма до государственной регистрации основного договора купли-продажи квартиры будет являться авансом.

Таким образом, в соответствии с действующим законодательством соглашение о задатке должно заключаться только в письменной форме независимо от суммы задатка.

Несоблюдение письменной формы соглашения о задатке влечет признание переданной суммы авансом.

Если задатком обеспечивается сделка, требующая регистрации, то и соглашение о задатке начинает действовать только с момента регистрации основной сделки.

Последствия неисполнения обязательств

Задаток – весьма эффективный способ обеспечения сделок.

Он побуждает обе стороны к неукоснительному выполнению обязательств, предусмотренных договором, в полной мере и в указанный срок.

Если сделка срывается по вине того, кто вносит сумму, то уплаченные деньги ему не возвращаются.

Для участника, получившего средства, закон еще более строг: в случае неисполнения обязательств он становится обязанным выплатить двойную сумму взятых денег.

Такие действия предусмотрены в ГК РФ, потому прописывать данные штрафные санкции в соглашении вовсе не обязательно.

В случае, если стороны решили отказаться от исполнения обязательств обоюдно, сумма задатка просто возвращается, соглашение расторгается, никаких штрафов и взыскных мер не предусмотрено.

АДВОКАТ                                                           МАЛАХОВ СЕРГЕЙ

8 (985) 998 27 47