Покупка недвижимости и валютное законодательство

Описание ситуации

 Представитель Продавца (гражданина Украины, нерезидента РФ) выдал расписку в получении им денежных средств в суме 63 млн. рублей в качестве предварительной оплаты за недвижимое имущество в Республике Крым (5 земельных участков и 4 объекта незавершенного строительства), договора купли-продажи которого будут заключены в будущем. Денежные средства были переданы Покупателем – обществом с ограниченной ответственность резидентом РФ, представленным его директором.

При этом, на момент передачи денег никаких предварительных и прочих письменных договоров между Продавцом и Покупателем подписано не было. Существовала лишь устная договорённость об ориентировочной цене продажи.

Представитель Продавца утверждает, что никаких расписок не выдавал, денег не получал. Данная расписка предоставлена в суд Покупателем в качестве подтверждения расчетов за приобретенное имущества.

Вопрос

Исходя из выше изложенных обстоятельств, нам необходимо получить подробную консультацию по таким вопросам:

 1. Предусмотрено ли законодательством РФ возможность расчетов между юридическим лицом (резидент РФ) и физическим лицом (нерезидент РФ) за отчуждаемое недвижимое имущество наличными средствами?

 2.Если расчеты в наличной форме возможны, то может ли расписка служить надлежащим подтверждением таких расчетов. Если нет, то какие документы можно считать надлежащим подтверждение расчетов в наличной форме?

 3.Является ли Покупатель (резидент РФ) налоговым агентом при таких расчетах с физическим лицом нерезидентом РФ (в том числе для ситуации, если бы расчет был произведен в безналичной форме)? Какие документы составляются при таких операциях?

4.Если в действиях сторон сделки есть нарушения законодательства РФ, то какая предусмотрена за это ответственность (как для Продавца, так и Покупателя)?

 

ОТВЕТ

 

1.

Валютные операции между резидентами и нерезидентами осуществляются в соответствии с законом от 10.12.2003 № 173-ФЗ «О валютном регулировании и валютном контроле» (далее - Закон № 173-ФЗ).

Так, законом № 173-ФЗ установлены правила совершения валютных операций, а также запреты и ограничения в области их совершения.

Валютные операции в сделках с недвижимостью

Согласно абзацу б) пункта 9) статьи 1 «Основные понятия, используемые в настоящем Федеральном законе» под валютными операциями понимается приобретение резидентом у нерезидента либо нерезидентом у резидента и отчуждение резидентом в пользу нерезидента либо нерезидентом в пользу резидента валютных ценностей, валюты Российской Федерации и внутренних ценных бумаг на законных основаниях, а также использование валютных ценностей, валюты Российской Федерации и внутренних ценных бумаг в качестве средства платежа;

Таким образом, согласно российскому валютному законодательству валютная операция - это установленные в законе сделки с валютными ценностями и валютой РФ (с российскими рублями), с ценными бумагами, и самое главное, валютные операции - это использование валютных ценностей и валюты РФ в качестве средства платежа.

Поэтому при заключении сделки с недвижимостью с оплатой в рублях осуществляются валютные операции, и, следовательно, необходимо  учитывать валютное законодательство Российской Федерации Российской Федерации.

Расчеты между юридическим лицом (резидент РФ) и физическим лицом (нерезидент РФ) за отчуждаемое недвижимое имущество наличными средствами

Согласно закону № 173-ФЗ в Российской Федерации не ограничиваются валютные операции между резидентами и нерезидентами. 

С другой стороны согласно  пункту 2 Статьи 14 «Права и обязанности резидентов при осуществлении валютных операций» расчеты при осуществлении валютных операций производятся юридическими лицами - резидентами через банковские счета в уполномоченных банках, порядок открытия и ведения которых устанавливается Центральным банком Российской Федерации.

При этом в этой же статье указано, что юридические лица - резиденты могут осуществлять без использования банковских счетов в уполномоченных банках расчеты с физическими лицами - нерезидентами в наличной валюте Российской Федерации по договорам розничной купли-продажи товаров, а также расчеты при оказании физическим лицам - нерезидентам на территории Российской Федерации транспортных, гостиничных и других услуг, оказываемых населению.

Здесь необходимо отметить, что в Вашем случае осуществляются расчеты по сделке купли-продажи недвижимости, которая не попадает в перечень ситуаций, когда можно  осуществлять расчеты без использования банковских счетов в уполномоченных банках.

Таким образом, можно сделать вывод о том, что возможность расчетов между юридическим лицом (резидент РФ) и физическим лицом (нерезидент РФ) за отчуждаемое недвижимое имущество наличными средствами законодательством РФ не предусмотрена.

Это означает, что фактически расчеты между резидентом РФ и нерезидентом РФ в наличной иностранной валюте запрещены.

2.

Как следует из ответа на 1) вопрос  расчеты между резидентом РФ и нерезидентом РФ в наличной иностранной валюте запрещены.

 Тем не менее, расписка является подтверждением расчетов за приобретенное имущество и служит для суда доказательством перечисления денежных средств Покупателем Продавцу.

Кроме этого можно приложить следующие документы:

• Протокол собрания участников Общества о намерении заключить сделку по покупке недвижимости у физического лица-нерезидента РФ;
• Банковскую выписку, подтверждающую снятие денежных средств с расчетного счета и оприходование этих средств в кассу предприятия;
• Кассовые документы, подтверждающие выдачу наличных денежных средств из кассы организации генеральному директору для осуществления наличных расчетов.

Такой пакет документов будет являться неопровержимым доказательством перечисления денежных средств Покупателем Продавцу.

 

3.

В статье 207 Налогового Кодекса РФ сказано, что плательщиками НДФЛ являются физические лица, получающие доходы от источников в России, не являющиеся ее налоговыми резидентами.

В пункте 3 статьи 224 Налогового Кодекса РФ установлена ставка налога в отношении всех доходов налоговых нерезидентов - 30 процентов.

Российская организация, выплачивающая доход налоговому нерезиденту, является по отношению к нему налоговым агентом.

Это следует из положений статьи 226 Налогового Кодекса РФ.

В пункте 4 этой статьи указано, что налоговые агенты обязаны удержать сумму налога из доходов налогоплательщика при их фактической выплате.

Таким образом, российская организация, приобретая недвижимость у физического лица, не являющегося налоговым резидентом Российской Федерации, должна при выплате ему дохода удержать налог по ставке 30 процентов.

При этом налоговые вычеты, предусмотренные ст. ст. 218 - 221 НК РФ, не применяются (п. 4 ст. 210 НК РФ).

При этом Организация обязана перечислить удержанный НДФЛ в бюджет в данном случае не позднее дня, следующего за днем перечисления дохода физическому лицу в банке (п. 6 ст. 226 НК РФ).

 

Как нерезиденту, получающему доход в РФ, избежать двойного налогообложения

Гражданин, не являющийся налоговым резидентом РФ и получающий доход от источников в РФ, может воспользоваться налоговыми привилегиями для избежания двойного налогообложения по НДФЛ.

Для этого необходимо наличие договора об избежании двойного налогообложения, заключенного между РФ и государством, которое является местом налогового резидентства гражданина (п. 5 ст. 232 НК РФ).

Таким образом, во избежание двойного налогообложения необходимо представить налоговому агенту (Вашей организации) подтверждение наличия у Продавца недвижимотси статуса налогового резидента того государства, с которым РФ заключено соглашение об избежании двойного налогообложения (далее - статус резидента другого государства).

Подтверждение статуса резидента другого государства налоговому агенту

Налоговый агент при выплате дохода не удерживает НДФЛ (или удерживает налог в размере, определенном международным договором), если налогоплательщик подтвердил наличие у него статуса резидента другого государства.

В качестве подтверждающих документов можно представить паспорт иностранного гражданина либо иной документ, удостоверяющий личность иностранца.

Если названные документы не позволяют определенно подтвердить статус налогового резидента другого государства, потребуется официальное подтверждение, выданное уполномоченным компетентным органом соответствующего иностранного государства.

Если такое подтверждение составлено на иностранном языке, необходим его нотариально заверенный перевод на русский язык (п. 6 ст. 232 НК РФ).

Налоговый агент должен отчитаться перед ИФНС

Агент дол­жен по­дать в ИФНС све­де­ния о до­хо­дах физических ­лиц и сум­мах НДФЛ:

• Справ­ку2-НД­ФЛ (утв. При­ка­зом ФНС от 30.10.2015 N ММВ-7-11/485@);
• Рас­чет сумм НДФЛ по форме6-НД­ФЛ (утв. При­ка­зом ФНС Рос­сии от 14.10.2015 № ММВ-7-11/450@).

Вид от­чет­но­сти	Срок пред­став­ле­ния
Справ­ка 2-НД­ФЛ	При сдаче от­чет­но­сти по всем до­хо­дам, вы­пла­чен­ным физическим ли­цам – не позд­нее 1 ап­ре­ля года, сле­ду­ю­ще­го за от­четным годом.
Форма 6-НД­ФЛ	Сдать форму нужно не позд­нее по­след­не­го числа ме­ся­ца, сле­ду­ю­ще­го за от­чет­ным пе­ри­о­дом. А за год  6-НД­ФЛ нужно будет пред­ста­вить не позд­нее 1 ап­ре­ля года, сле­ду­ю­ще­го за от­четным годом.

Ответственность налогового агента

За неис­пол­не­ние/недолж­ное ис­пол­не­ние на­ло­го­вым аген­том своих обя­зан­но­стей ему грозит штраф.

Вид на­ру­ше­ния	Сумма штра­фа
Не удер­жа­ние и/или не пе­ре­чис­ле­ние суммы НДФЛ (ст. 123 НК РФ)	20% от не удер­жан­ной и/или неупла­чен­ной суммы на­ло­га
Несвое­вре­мен­ное пред­став­ле­ние спра­вок 2-НДФЛ (п. 1 ст. 126 НК РФ)	200 руб. за каж­дую справ­ку, пред­став­лен­ную с на­ру­ше­ни­ем срока
Пред­став­ле­ние спра­вок 2-НД­ФЛ / формы 6-НДФЛ с недо­сто­вер­ны­ми дан­ны­ми (п.1 ст. 126.1 НК РФ)	500 руб. за каж­дую справ­ку/рас­чет с ошиб­ка­ми
Несвое­вре­мен­ное пред­став­ле­ние формы 6-НДФЛ (п. 1.2 ст. 126 НК РФ)	1000 руб. за каж­дый пол­ный/непол­ный месяц про­сроч­ки

Если на­ло­го­вый агент по ис­те­че­нии 10 ра­бо­чих дней со дня, уста­нов­лен­но­го для пред­став­ле­ния в ИФНС формы 6-НД­ФЛ, так и не от­чи­та­ет­ся, то на­ло­го­ви­ки впра­ве при­оста­но­вить ему опе­ра­ции по бан­ков­ским сче­там (п. 3.2 ст. 76 НК РФ).

Бухгалтерский учет операций по удержанию и перечислению НДФЛ

Операции по удержанию НДФЛ у нерезидента и перечислению НДФЛ в бюджет следует отражать следующим образом:

Дебет счета 08

Кредит  счета 60 «Ф. И. О.»

приобретена недвижимость у физического лица;

Дебет счета 60 «Ф. И. О.»

Кредит  счета 68 «НДФЛ»

начислен (удержан) НДФЛ;

Дебет счета 68 «НДФЛ»

Кредит  счета 51

НДФЛ перечислен в бюджет;

Дебет счета 60 «Ф. И. О.»

Кредит  счета 51

перечислена сумма за недвижимость физическому лицу за вычетом НДФЛ.

 

4.

 

Так как фактически расчеты между резидентом РФ и нерезидентом РФ в наличной иностранной валюте запрещены, то за нарушение такого запрета установлен штраф.

Согласно пункту 1 статьи 15.25 «Нарушение валютного законодательства Российской Федерации и актов органов валютного регулирования» части 1 КоАП РФ:

Осуществление незаконных валютных операций, то есть валютных операций, запрещенных валютным законодательством Российской Федерации или осуществленных с нарушением валютного законодательства Российской Федерации, включая куплю-продажу иностранной валюты и чеков (в том числе дорожных чеков), номинальная стоимость которых указана в иностранной валюте, минуя уполномоченные банки, либо осуществление валютных операций, расчеты по которым произведены, минуя счета в уполномоченных банках или счета (вклады) в банках, расположенных за пределами территории Российской Федерации, в случаях, не предусмотренных валютным законодательством Российской Федерации, либо осуществление валютных операций, расчеты по которым произведены за счет средств, зачисленных на счета (вклады) в банках, расположенных за пределами территории Российской Федерации, в случаях, не предусмотренных валютным законодательством Российской Федерации, влечет наложение административного штрафа на граждан, должностных лиц и юридических лиц в размере от трех четвертых до одного размера суммы незаконной валютной операции.

Таким образом, осуществление незаконных валютных операций, то есть валютных операций, запрещенных валютным законодательством Российской Федерации или осуществленных с нарушением валютного законодательства Российской Федерации  приводит к начислению штрафа в размере от 75-100 % суммы валютной операции (ч.1 ст.15.25 КоАП РФ).

 

Выводы и рекомендации

На основании вышеизложенного можно сделать следующие выводы:

• Фактически расчеты между резидентом РФ и нерезидентом РФ в наличной иностранной валюте запрещены;
• Пакет документов:
• Протокол собрания участников Общества о намерении заключить сделку по покупке недвижимости у физического лица-нерезидента РФ;
• Банковская выписка, подтверждающая снятие денежных средств с расчетного счета и оприходование этих средств в кассу предприятия;
• Кассовые документы, подтверждающие выдачу наличных денежных средств из кассы организации генеральному директору для осуществления наличных расчетов;
• Расписка.

будет являться неопровержимым доказательством передачи денежных средств Покупателем Продавцу.

• организация, приобретая недвижимость у физического лица, не являющегося налоговым резидентом Российской Федерации, должна при выплате ему дохода удержать налог по ставке 30 процентов;
• осуществление незаконных валютных операций, то есть валютных операций, запрещенных валютным законодательством Российской Федерации или осуществленных с нарушением валютного законодательства Российской Федерации приводит к начислению штрафа в размере от 75-100 % суммы валютной операции (ч.1 ст.15.25 КоАП РФ)