За сохранность имущества, предоставленного заказчиком, ответственность несет подрядчик (ст. 714 ГК РФ), но кто будет отвечать за охрану стройплощадки – застройщик или генподрядчик, стороны договариваются между собой.
Если за охрану отвечает генподрядчик, то соответствующие затраты могут быть предусмотрены в смете или в договоре строительного подряда. В такой ситуации или поручают охрану специализированной организации, или предпочитают собственную службу охраны.
Охраняется профессионалами
Рассмотрим случай, когда стройку охраняет специализированная организация, т. е. заключается договор возмездного оказания услуг с охранной фирмой.
Какие документы оформить, на что обратить внимание?
Во-первых, договор. В нем следует указать:
- наименование объекта, его адрес и площадь. Имеет смысл приложить подробный перечень находящихся на объекте материальных ценностей – иначе как доказать, что они там вообще были;
- перечень услуг, их объем, в каком порядке и в какие сроки их оказывают;
- стоимость;
- реквизиты лицензии (серию, номер, дату выдачи, срок действия);
- количество охранников.
Во-вторых, акт. То, что услуга в самом деле оказана, подтверждают акты сдачи-приемки оказанных услуг. Форма акта может быть произвольное, но ее надо разработать и утвердить ее в учетной политике. В акте следует указать период, за который оказаны услуги (как правило, это месяц) и их стоимость (в т. ч. НДС). А также, что к качеству у вас нет претензий. Например:
Общество с ограниченной ответственностью «Альфа» в лице генерального директора В. К. Городков (далее – Заказчик) с одной стороны и общество с ограниченной ответственностью «Бета» в лице генерального директора А. В. Стоянова (далее – Исполнитель) с другой стороны составили настоящий Акт о том, что услуги по охране объекта по договору от 1 июля 2017 г. № 15 за август 2017 года оказаны Заказчику в полном объеме.
Стоимость услуги составляет 177 000 (Сто семьдесят семь тысяч) рублей, в том числе
НДС – 27 000 (Двадцать семь тысяч) рублей.
Заказчик не имеет претензий по качеству и составу оказанных услуг.
Какими будут последствия, если акт об оказании услуг охраны исполнитель оформит позже – скажем, в течение пяти дней по окончании очередного месяца? В таком случае стоимость услуг можно учесть в расходах в том месяце, в котором их оказали, а не в месяце, которым датирован акт. Однако только при условии, что первичный документ исполнитель составил в разумный срок по окончании месяца. И предъявил его заказчику до срока, когда надо подать декларацию по налогу на прибыль (письмо Минфина от 27.07.15 г. № 03-03-05/42971).
В-третьих, другие бумаги. Кроме акта, договор может предусматривать и иные документы: отчеты исполнителя, согласованные графики дежурств, рапорты о выявленных нарушениях и т. д. Они подтвердят расходы и засвидетельствуют реальность оказанных услуг.
Схема проводок у подрядчика
Если охрану организует генподрядчик, затраты на нее он включает в стоимость работ, которые реализует заказчику (застройщику). В бухучете затраты на оплату охранных услуг - это расходы по обычным видам деятельности (п. 5, 7 ПБУ 10/99 «Расходы организации», утв. приказом Минфина России от 06.05.99 № 33н).
Их отражают ежемесячно в последний день месяца на счете 20 «Основное производство».
Пример Подрядная организация заключила с охраной фирмой договор охраны стройплощадки сроком на 1 год – с 1 июля 2016 года по 30 июня 2017 года.
Услуги за текущий месяц оплачивают не позднее 5-го числа следующего месяца. Стоимость услуг за месяц - 177 000 руб. (в т. ч. НДС 27 000 руб.).
Расходы за август бухгалтер отразил такими записями.
31 августа:
Дебет 20 Кредит 60
- 150 000 руб. (177 000 – 27 000) – учтены расходы на охрану;
Дебет 19 Кредит 60
- 27 000 руб. – выделен НДС;
Дебет 68 Кредит 19
- 27 000 руб. – принят к вычету НДС.
5 сентября:
Дебет 60 Кредит 51
- 177 000 руб. – оплачены услуги по охране объекта.
Схема проводок у застройщика
Если договор с охранной фирмой заключил застройщик, он учитывает затраты на охрану в стоимости возводимого объекта как расходы, связанные с его строительством (п. 8 ПБУ 6/01 «Учет основных средств», утв. приказом Минфина России от 30.03.01 № 26н). Стоимость строительства застройщик формирует на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы»:
Дебет 08 Кредит 60
- учтены расходы на охрану стройплощадки.
Расходы на строительство объекта Минфин рекомендует отражать на счете 08 (письмо от 18.05.06 № 07-05-03/02)
Когда объект готов, списывает их со счета 08 на соответствующие счета:
- 01 «Основные средства» - если объект принимает к учету в качестве основного средства;
- 43 «Готовая продукция» - если объект предназначен для продажи, а также если застройщик совмещает функций инвестора, застройщика и подрядчика;
- 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» - если объект передают инвестору.
Как отразить расходы в налоговом учете
Порядок учета будет зависеть от того, кто организует охрану.
У подрядчика в налоговом учете расходы на услуги по охране имущества - это прочие расходы (подп. 6 п. 1 ст. 264 НК РФ). Их признают на последнее число периода, установленного договором для расчетов (подп. 3 п. 7 ст. 272 НК РФ). То есть ежемесячно на последнее число месяца. Однако в рассматриваемом случае следует признать затраты на охрану на дату подписания акта сдачи-приемки результата работ застройщику (заказчику). Ведь подрядчик учитывает их в стоимости работ (абз. 3п. 2 ст. 272 НК РФ).
Налоговый учет у застройщика
У застройщика налоговый учет будет зависеть от того, для чего компания строит объект.
Если объект строится как основание средство, то затраты на охрану войдут в его первоначальную стоимость, и их можно списать в расходы через амортизацию. Первоначальная стоимость основного средства - это сумма расходов на его сооружение (п. 1 ст. 257 НК РФ)
Если строится объект для продажи, то можно затраты на охрану включаются в его стоимость. И списывает их в расходы в составе себестоимости строительства при продаже здания (подп. 2 п. 1 ст. 268 НК РФ). То есть на дату подписания передаточного акта, так как дата реализации недвижимости - это день, когда стороны подписали передаточный акт (п. 3 ст. 271 НК РФ).
Если возводится объект долевого строительства, то применяется следующее правило.
Аккумулированные на счетах организации-застройщика деньги дольщиков или инвесторов - это целевые средства, ни в доходах, ни в расходах их не учитывают (подп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ).
Поэтому если объект строится по договорам участия в долевом строительстве, то стоимость охранных услуг в расходы не списывается: эти услуги войдут в стоимость объекта, который компания строит за счет целевых средств дольщиков.
Одна их целей, на которые разрешено тратить деньги дольщиков, – это «строительство объектов в соответствии с проектной документацией» (п. 1 ст. 18 Федерального закона от 30.12.04 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»). А в состав проектной документации входит раздел 6 «Проект организации строительства». И в нем предусмотрено «описание проектных решений и мероприятий по охране объектов в период строительства» (подп. т(1) п. 23 Положения о составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию, утв. постановлением Правительства РФ от 16.02.08 № 87).
Когда принимать НДС к вычету?
У подрядчика НДС, предъявленный охранной фирмой в стоимости услуги, принимается к вычету в обычном порядке - на основании выставленного счета-фактуры, когда отразите услуги в учете (подп. 1 п. 2 ст. 171, п. 1 ст. 172 НК РФ).
У застройщика все зависит от цели строительства. При этом не забывайте главное правило для вычета – объект должен быть предназначен для облагаемых НДС операций.
Если возводится основное средство - объект для себя, как подрядным, как и хозспособом, то налог с охранных услуг ставьте к вычету в общем порядке. То есть когда услуга будет принята к учету. При этом должен быть акт и счет-фактура. Дожидаться окончания стройки, чтобы учесть объект в качестве основного средства, не надо. А при хозспособе – не надо ждать последнего дня квартала (абз. 1 п. 6 ст. 171, абз.1 п. 5 ст. 172 НК РФ). В последний день квартала при хозспособе вы принимаете к вычету только НДС, который начислили сами со стоимости «своих» работ, выполненных в этом квартале.
Если строится объект для продажи, то вычет зависит от того, какой объект – жилой или нежилой.
Если жилой, НДС с охранных услуг к вычету не берите, так как реализация жилья освобождена от НДС (подп. 23 п. 3 ст. 149 НК РФ). Налог включайте в стоимость услуги.
Если нежилой, НДС со стоимости охранных услуг принимайте к вычету в обычном порядке - когда есть счет-фактура и услугу вы приняли к учету. Поскольку продажа объекта - это облагаемая НДС операция (подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ).
При долевом строительстве НДС учитывается в стоимости услуг.
Если застройщик строит нежилое здание силами подрядчиков по договорам долевого участия или инвестиционным договорам, права на вычет НДС у застройщика нет. Передача объекта инвесторам – это операция, не облагаемая НДС, реализацией она не является (подп. 4 п. 3 ст. 39 НК РФ).
По окончании строительства застройщик передает НДС инвестору. А уже тот, если он – плательщик НДС и собирается использовать объект в деятельности, облагаемой НДС, принимает налог к вычету.
Если дольщики – обычные граждане, налог к вычету они принять не могут. Застройщик НДС не выделяет – учитывает в стоимости услуг (ст. 170 НК РФ).
В заключение отметим такую особенность для долевого строительства. В НК РФ упоминаются услуги застройщика, но их состав нормативно нигде не определен. Если будет принято решение учитывать стоимость охраны в составе услуг застройщика, то нужно определить перечень услуг в учетной политике.
Учет по своим услугам застройщик ведет отдельно – доходы и расходы по ним учитывает для налога на прибыль (в бухучете отражает расходы на счете 20). И по нежилым объектам НДС с расходов принимает к вычету.
Тенгиз БУРСУЛАЯ, ведущий аудитор ООО «РАЙТ ВЭЙС»
