Войти Регистрация

Войти в аккаунт

Логин *
Пароль *
Запомнить меня

Создать аккаунт

Обязательные поля помечены звездочкой (*).
Имя *
Логин *
Пароль *
Подтверждение пароля *
Email *
Подтверждение email *
Защита от ботов *

Электронный журнал «Практик»
Информационный портал по бухгалтерской, налоговой и юридической тематике при поддержке аудиторской фирмы «РАЙТ ВЭЙС» на основе опыта и практики.
Аудиторские, консалтинговые и юридические услуги.

г. Москва, ул.Плющиха, д.53/25, стр. 1, пом.VIII(5)
8 903 625 98 61
ten321@rambler.ru

ПРЕДЛОЖЕНИЕ РЕКЛАМОДАТЕЛЯМ

Предлагаем ВАМ на выгодных условиях разместить рекламу на страницах нашего электронного журнала!
У нас действительно гибкая система скидок!
 
НАШИ ЦЕНЫ ВАС ПРИЯТНО УДИВЯТ!

ООО «РАЙТ ВЭЙС». Аудиторские и консалтинговые услуги предлагает:

  • При заключении договора об абонентском обслуживании первая письменная консультация любой сложности — бесплатно;
  • При заключении договора на аудит — консультирование бесплатно;
  • Скидка от 10 до 20% от суммы договора с предыдущим подрядчиком по аудиту;
  • АудитОнлайн от 30 тыс. руб. Подробнее

Телефон: 8 903 625 98 61, Электронная почта: ten321@rambler.ru

Реализация объекта незавершенного строительства

ОПИСАНИЕ СИТУАЦИИ:

Наша Организация на ОСНО осуществила капитальные вложения в строительство нежилого здания в размере 500 000 руб., однако в связи с возникшими финансовыми трудностями строительство было прекращено до его завершения.

Организацией принято решение о продаже незавершенного строительством здания, в связи с чем зарегистрировано право собственности на объект и уплачена государственная пошлина в размере 22 000 руб.

В соответствии с заключенным договором незавершенное строительством здание продано покупателю по цене 944 000 руб. (в т. ч. НДС 144 000 руб.).

В месяце подписания договора купли-продажи недвижимости объект передан покупателю по передаточному акту.

В следующем месяце произведена государственная регистрация перехода права собственности на объект к покупателю.

Покупатель оплатил здание через месяц после государственной регистрации перехода права собственности, перечислив денежные средства в размере договорной стоимости здания на счет организации-продавца.

ВОПРОС:

Как в учете Организации следует отразить операции по реализации объекта незавершенного строительства, если объект передан покупателю до государственной регистрации перехода права собственности?

ОТВЕТ:

Гражданско - правовые основы

«Незавершенка» - это недвижимое имущество (п. 1 ст. 130 ГК РФ).

Для того, чтобы совершить сделку с ним (в рассматриваемом случае - купли-продажи недвижимости) продавец должен быть собственником незавершенки, т. е. зарегистрировать в установленном порядке право собственности на объект незавершенного строительства (п. 1 ст. 131, ст. 219 ГК РФ, п. 21 приложения к Информационному письму Президиума ВАС РФ от 24.01.2000 № 51 «Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда»).

Право собственности на объект недвижимости подлежит регистрации только в случае, если он не является предметом действующего договора подряда (п. 16 Приложения к Информационному письму Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Переход права собственности на объект незавершенного строительства на основании договора купли-продажи недвижимого имущества также подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 131, п. 1 ст. 551 ГК РФ).

Право собственности на объект незавершенного строительства возникает у приобретателя с момента такой регистрации (п. 2 ст. 223 ГК РФ).

Передача недвижимости осуществляется путем предоставления покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (передаточного акта).

При этом обязательство продавца передать имущество покупателю считается исполненным (п. 1 ст. 556 ГК РФ).

Бухгалтерский учет

В бухгалтерском учете отражение продажи недостроенного объекта возможно только после государственной сделки. Расходы по строительству или приобретению незавершенного объекта учитываются на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы», субсчете 08-3 «Строительство объектов основных средств» (Инструкция по применению плана счетов, утв. приказом Минфина России от 31.10.2000 № 94н).

Поступления от продажи объекта учитываются на счете 91 субсчете 1 «Прочие доходы», на дату государственной регистрации перехода права собственности на объект к покупателю (п. п. 7 и 16, подп. «г» п. 12 Положения по бухгалтерскому учету «Доходы организаций» ПБУ 9/99, утв. приказом Минфина России от 06.05.1999 № 32н). Расходы по созданию, приобретению и реализации недостроенного имущества признаются одновременно с доходом и списываются в дебет счета 91, субсчета 2 «Прочие расходы» (п. 11, 16, абз. 2 п. 19 Положения по бухгалтерскому учету «Расходы организации» ПБУ 10/99, утв. приказом Минфина России от 06.05.1999 № 33н).

Отметим, что между подписанием сторонами акта приемки-передачи недостроенного объекта и государственной регистрацией права покупателя может пройти время.

В течение этого периода Минфин рекомендует учитывать выбывшее имущество на отдельном субсчете счета 45 «Товары отгруженные» (письмо от 27.01.2012 № 07-02-18/01).

В таком случае согласно разъяснениям Минфина для отражения переданного покупателю объекта недвижимости до момента признания доходов и расходов от его выбытия может использоваться счет 45 «Товары отгруженные», например аналитический счет 45-н «Объекты незавершенного строительства, переданные покупателю».

В бухгалтерском балансе указанные объекты отражаются в составе оборотных активов (см. письма Минфина России от 27.01.2012 № 07-02-18/01, от 22.03.2011 № 07-02-10/20).

Таким образом, при передаче объекта «незавершенки» покупателю его стоимость отражается по дебету счета 45, аналитический счет 45-н, в корреспонденции с кредитом счета 08, субсчет 08-3.

При признании расхода в виде стоимости незавершенного строительством здания производится запись по дебету счета 91 «Прочие доходы и расходы», субсчет 91-2 «Прочие расходы», и кредиту счета 45, аналитический счет 45-н.

В отношении порядка признания расходов в виде госпошлины, уплачиваемой за государственную регистрацию права собственности продавца на объект незавершенного строительства, отметим следующее.

В данном случае госпошлина уплачивается с целью продажи объекта недвижимости, следовательно, затраты на уплату госпошлины за государственную регистрацию права собственности продавца на данный объект, на наш взгляд, должны учитываться как затраты, связанные с продажей объекта незавершенного строительства.

Подобные затраты относятся на прочие расходы организации на дату подачи документов на государственную регистрацию (п. 11, 16 ПБУ 10/99).

Заметим, что на основании пункта 19 ПБУ 10/99 можно сделать вывод, что расходы, связанные с продажей иного имущества организации, следует признавать исходя из принципа соответствия доходов и расходов, т. е. в момент перехода права собственности на объект незавершенного строительства.

До этого момента затраты на уплату госпошлины могут быть отражены по дебету счета 45, например на отдельно выделенном аналитическом счете 45-р «Расходы, связанные с продажей объектов недвижимости» (аналогично стоимости передаваемого объекта).

Данный порядок не противоречит также Инструкции по применению Плана счетов, согласно которой по дебету счета 45 отражаются расходы по отгрузке товаров (при их частичном списании).

Налоговый учет

 

НДС

При реализации объекта незавершенного строительства организация должна начислить НДС (подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ).

При совершении облагаемых НДС операций организация обязана начислить НДС исходя из договорной цены реализации (за вычетом НДС) и налоговой ставки 18% (п. 1 ст. 154, абз. 3 п. 1 ст. 105.3, п. 3 ст. 164, п. 1 ст. 166 НК РФ).

Сделать это нужно на дату передачи объекта незавершенного строительства по передаточному акту или иному документу о передаче (п. 16 ст. 167 НК РФ).

 И не позднее чем через пять календарных дней после подписания передаточного акта организация, продавшая недостроенный объект, должна оформить счет-фактуру и сделать запись в книге продаж (п. 3 ст. 168 НК РФ).

Порядок выставления и регистрации счетов-фактур закреплен в Постановлении Правительства РФ от 26.12.2011 № 1137 «О формах и правилах заполнения (ведения) документов, применяемых при расчетах по налогу на добавленную стоимость».

 

Налог на прибыль

В налоговом учете продажа «недостроя» отражается на дату подписания акта о его передаче.

Выручка от реализации объекта незавершенного строительства признается доходом от реализации, который определяется исходя из договорной цены (без учета НДС) (что следует из п. 1-2 ст. 249, подп. 1 абз. 5 п. 1 ст. 248 НК РФ).

В налоговом учете доход от продажи объекта незавершенного строительства компания должна отразить в учете на день передачи имущества покупателю по передаточному акту или иному документу (абз. 2 п. 3 ст. 271 НК РФ).

До окончания строительства компания не вправе учесть в налоговых расходах затраты на строительство.

Поскольку расходы, связанные с созданием амортизируемого имущества, учитываются в его первоначальной стоимости после ввода объекта в эксплуатацию (п. 3 ст. 272 НК РФ).

Затраты на ликвидацию «недостроя» уменьшают налогооблагаемую прибыль в составе внереализационных расходов (подп. 8 п. 1 ст. 265 НК РФ).

Полученный доход от реализации объекта незавершенного строительства может быть уменьшен на цену приобретения (создания) этого имущества (абз. 1 подп. 2 п. 1 ст. 268 НК РФ).

Отметим, что если компания продает недостроенный объект с убытком, его сумму она вправе учесть при налогообложении прибыли (Постановление 10 ААС от 25.08.2008 № А41-К2-12311/07).

Применение ПБУ 18/02

При применении метода начисления доходы и расходы от реализации объекта «незавершенки» в налоговом учете признаются на дату его передачи покупателю по акту, а в бухгалтерском - на дату перехода права собственности на данный объект к покупателю.

В связи с этим в месяце передачи объекта незавершенного строительства покупателю в учете организации возникают:

  • вычитаемая временная разница (ВВР) в размере договорной цены объекта незавершенного строительства (без НДС) и соответствующий ей отложенный налоговый актив (ОНА) (п. п. 11, 14 Положения по бухгалтерскому учету «Учет расчетов по налогу на прибыль организаций» ПБУ 18/02, утв. приказом Минфина России от 19.11.2002 № 114н);
  • налогооблагаемая временная разница (НВР) в сумме стоимости объекта незавершенного строительства и соответствующее ей отложенное налоговое обязательство (ОНО) (предусмотренные п. 12, 15 ПБУ 18/02).

Указанные разницы - ОНО и ОНА, - погашаются при признании в бухгалтерском учете дохода и расхода от реализации объекта «незавершенки» (п. 17-18 ПБУ 18/02).

В случае применения организацией кассового метода доход от реализации объекта незавершенного строительства признается в налоговом учете на дату получения денежных средств от покупателя, тогда как в бухгалтерском учете указанный доход признан раньше - на дату перехода права собственности на объект к покупателю.

Следовательно, при признании дохода от продажи объекта незавершенного строительства в бухучете у организации образуются НВР в размере договорной стоимости объекта незавершенного строительства (без НДС) и соответствующее ей ОНО (п. п. 12, 15 ПБУ 18/02).

Указанное ОНО погашается при признании в налоговом учете дохода от реализации объекта незавершенного строительства (п. 18 ПБУ 18/02).

Стоимость объекта «незавершенки» в бухгалтерском учете включается в состав прочих расходов на дату государственной регистрации перехода права собственности на объект к покупателю.

В налоговом учете указанные расходы признаются на дату поступления денежных средств от покупателя.

В связи с этим в учете организации возникают ВВР и соответствующие им ОНА, которые будут погашены при признании указанных расходов в налоговом учете (п. 11, 14, 17 ПБУ 18/02).

РЕКОМЕНДАЦИИ:

В учете организации операции по реализации объекта незавершенного строительства, если объект передан покупателю до государственной регистрации перехода права собственности, следует отразить следующим образом:

Содержание операций

Дебет

Кредит

Сумма, руб.

Первичный документ

Государственная регистрация прав на объект незавершенного строительства с целью его продажи

Уплачена госпошлина

68 «Расчеты по уплате госпошлины»

51

22 000

Выписка банка по расчетному счету

Отражены расходы по уплате госпошлины до момента перехода прав на продаваемый объект к покупателю

45 «Расходы, связанные с продажей объектов недвижимости»

68 «Расчеты по уплате госпошлины»

22 000

Расписка о приеме документов на государственную регистрацию прав

Передача объекта незавершенного строительства покупателю

Отражена стоимость выбывающего объекта незавершенного строительства

45 «Объекты незавершенного строительства, переданные покупателю»

08-3

500 000

Акт приемки-передачи объекта незавершенного строительства

Начислен НДС

45-НДС

68-НДС

144 000

Счет-фактура

Отражено ОНО со стоимости объекта незавершенного строительства, признанной расходом в налоговом учете

((500 000 + 22 000) x 20%)

68/ОНО

77

104 400

Бухгалтерская справка-расчет

Отражен ОНА с суммы дохода, признанного в налоговом учете

((944 000 - 144 000) x 20%)

09

68/ОНА

160 000

Бухгалтерская справка-расчет

Государственная регистрация перехода права собственности на объект незавершенного строительства

Признан прочий доход от продажи объекта незавершенного строительства

62

91-1

944 000

Акт приемки-передачи объекта незавершенного строительства,

Бухгалтерская справка

Отражен начисленный и предъявленный покупателю НДС

91-2

45-НДС

144 000

Документы, подтверждающие переход права собственности,

Акт о приеме-передаче объекта незавершенного строительства

Погашен ОНА

68/ОНА

09

160 000

Бухгалтерская справка

Списана стоимость объекта незавершенного строительства в состав прочих расходов

91-2

45 «Объекты незавершенного строительства, переданные покупателю»

500 000

Бухгалтерская справка

Списаны расходы в виде госпошлины за государственную регистрацию прав на передаваемый объект

91-2

45 «Расходы, связанные с продажей объектов недвижимости»

22 000

Бухгалтерская справка

Погашено ОНО

77

68/ОНО

127 400

Бухгалтерская справка

Кассовый метод:

Отражено ОНО

((944 000 - 144 000) x 20%)

68/ОНО

77

160 000

Бухгалтерская справка-расчет

Кассовый метод:

Отражен ОНА

((615 000 + 22 000) x 20%)

09

68/ОНО

104 400

Бухгалтерская справка-расчет

Поступление платы за здание от покупателя

Получены денежные средства от покупателя в оплату объекта незавершенного строительства

51

62

944 000

Выписка банка по расчетному счету

           

Получить консультацию

Если у Вас есть вопрос, ответ на который вы не нашли на страницах нашего журнала или Вы столкнулись со сложной профессиональной деятельностью, напишите нам на электронную почту по адресу: ten321@rambler.ru
Присланные вопросы будут доведены до сведения специалистов аудиторской компании «РАЙТ ВЭЙС», и Вам будет оказана письменная консультация на профессиональном уровне и в краткие сроки.

Пожалуйста, введите Ваше имя
Пожалуйста, введите Ваш номер телефона
Пожалуйста, введите Ваш адрес электронной почты Ошибка в адресе почты
Пожалуйста, введите название организации
Пожалуйста, введите свою должность
Пожалуйста, введите Ваше сообщение
создание сайтов igrkiv.ru

Заказать звонок

Оставьте своё сообщение, наши специалисты обязательно ответят на ваши вопросы.

Пожалуйста, введите Ваш номер телефона
Пожалуйста, введите Ваше сообщение
Don't have an account yet? Register Now!

Sign in to your account